Mit einem Umlaufbeschluss kann die WEG eine Entscheidung treffen, ohne dafür eine weitere Eigentümerversammlung abzuhalten. Die Eigentümer erhalten einen konkreten Beschlussvorschlag und geben ihre Stimme in Textform ab, zum Beispiel per E-Mail.
Dabei gibt es zwei Verfahren: Grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen. Eine Mehrheit genügt nur, wenn dies vorher für die konkrete Entscheidung wirksam beschlossen wurde.
Der Normalfall: Alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen
Bei einem Umlaufbeschluss ist nach § 23 Absatz 3 WEG grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Es reicht nicht, dass nur die Eigentümer zustimmen, die auf die Aufforderung antworten. Schweigen und eine Enthaltung sind keine Zustimmung.
Wann reicht beim Umlaufbeschluss der WEG eine Mehrheit?
Die Eigentümer können vorher beschließen, dass für eine bestimmte Entscheidung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren genügt. In einer Eigentümerversammlung kann dieser vorbereitende Beschluss grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
Ein typischer Fall: In der Eigentümerversammlung fehlt noch ein Angebot für einen geplanten Auftrag. Die Eigentümer beschließen deshalb, dass über diese konkrete Auftragsvergabe später im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden werden darf. Sobald die Entscheidungsgrundlagen vorliegen, kann die Abstimmung dazu stattfinden.
Es reicht nicht, dass die Eigentümer das Thema nur besprochen haben. Die Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren muss ausdrücklich für die konkrete Entscheidung zugelassen werden. Daraus entsteht keine allgemeine Erlaubnis, alle künftigen Umlaufbeschlüsse mit Mehrheit zu fassen.
Beispiel: Neun stimmen zu, einer antwortet nicht
Eine Gemeinschaft hat zehn Eigentümer mit jeweils einer Stimme. Neun stimmen dem Vorschlag zu, einer antwortet nicht. Im normalen Umlaufverfahren fehlt damit die Zustimmung aller. Wurde für diese konkrete Entscheidung vorher wirksam eine Mehrheitsentscheidung zugelassen, ist mit denselben neun Ja-Stimmen die erforderliche Mehrheit erreicht. Die ausbleibende Antwort zählt nicht als abgegebene Stimme.
Für die Auszählung gilt die Stimmregelung der jeweiligen Gemeinschaft. Besondere gesetzliche Mehrheiten, etwa für die Kostenverteilung bei bestimmten baulichen Veränderungen, bleiben zu beachten.
Wie läuft ein Umlaufbeschluss praktisch ab?
- Beschlussvorschlag prüfen: Lesen Sie, was genau entschieden werden soll, und prüfen Sie die dazu bereitgestellten Unterlagen, zum Beispiel ein Angebot.
- Stimme abgeben: Antworten Sie innerhalb der genannten Frist über den angegebenen Rückmeldeweg.
- Ergebnismitteilung abwarten: Die WEG-Verwaltung wertet die Stimmen aus und teilt das festgestellte Ergebnis mit. Ein zustande gekommener Beschluss wird in der Beschlusssammlung dokumentiert.
Wie und bis wann müssen Eigentümer auf einen Umlaufbeschluss antworten?
Für die Stimmabgabe gilt Textform. Eine E-Mail, aus der die abstimmende Person und ihre Entscheidung eindeutig hervorgehen, erfüllt diese Anforderung. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Nutzen Sie den Rückmeldeweg, der in der Abstimmungsaufforderung genannt wird.
Beachten Sie auch die dort angegebene Antwortfrist. Für das Umlaufverfahren gibt es keine allgemeine gesetzliche Dreiwochenfrist. Die Frist muss zum Umfang der Entscheidung passen und ausreichend Zeit lassen, die Unterlagen zu prüfen und Fragen zu klären.
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Wann ist ein Umlaufbeschluss sinnvoll – und wann eher nicht?
Ein Umlaufbeschluss eignet sich besonders für klar umrissene Entscheidungen, zu denen die notwendigen Informationen bereits vorliegen. Besteht noch größerer Gesprächsbedarf, ist eine Eigentümerversammlung oft hilfreicher. Dort können Eigentümer Fragen gemeinsam klären und Alternativen besprechen.
Für eilige Reparaturen ist ein Umlaufbeschluss nicht automatisch der schnellste Weg, weil im normalen Verfahren alle zustimmen müssen. Welche Maßnahmen die WEG-Verwaltung bei dringenden Schäden veranlassen darf, erklärt der Artikel zu Reparaturen in der WEG.
Wie erfahren Eigentümer das Ergebnis des Umlaufbeschlusses?
Die WEG-Verwaltung teilt den Eigentümern das festgestellte Abstimmungsergebnis mit.
Ein wirksamer Beschluss gilt grundsätzlich für alle Eigentümer. Das gilt auch für diejenigen, die bei einer zulässigen Mehrheitsabstimmung dagegen gestimmt oder nicht geantwortet haben.
Häufige Fragen zum Umlaufbeschluss in der WEG
Grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen. Eine Mehrheit reicht nur, wenn dies vorher für die konkrete Entscheidung wirksam beschlossen wurde.
Schweigen ist keine Zustimmung. Im normalen Umlaufverfahren fehlt dann die erforderliche Zustimmung aller Eigentümer. Ist für die konkrete Entscheidung eine Mehrheitsabstimmung zugelassen, zählt die ausbleibende Antwort nicht als abgegebene Stimme.
Ja. Geben Sie in der E-Mail eindeutig an, wer Sie sind und welchem Beschlussvorschlag Sie zustimmen. Nutzen Sie den in der Abstimmungsaufforderung angegebenen Rückmeldeweg.
Die Eigentümer müssen vorher wirksam beschlossen haben, dass für diese konkrete Entscheidung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das kann beispielsweise in einer Eigentümerversammlung erfolgen. Eine bloße Besprechung des Themas reicht dafür nicht aus.
Beachten Sie die Frist in der Abstimmungsaufforderung. Eine allgemeine gesetzliche Frist von drei Wochen gibt es für das Umlaufverfahren nicht. Die Frist muss zum Umfang der Entscheidung passen und ausreichend Zeit zur Prüfung der Unterlagen lassen.
Ein Umlaufbeschluss eignet sich für klar umrissene Entscheidungen, zu denen die notwendigen Informationen vorliegen. Müssen Eigentümer noch ausführlich über Alternativen sprechen, ist eine Eigentümerversammlung oft hilfreicher.