Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gibt es schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einiges abzustimmen. Wird eine Verwalterzustimmung benötigt? Welche Informationen braucht die WEG-Verwaltung? Wer diese Fragen frühzeitig klärt, schafft eine gute Grundlage für den weiteren Ablauf.
Auch nach der Vertragsunterzeichnung und der Schlüsselübergabe ist der Eigentümerwechsel noch nicht abgeschlossen. Bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, bleibt der Verkäufer Ansprechpartner der Gemeinschaft. Für diese Übergangszeit sollten beide klären, wer das Hausgeld zahlt und wie sie mit Einladungen zur Eigentümerversammlung umgehen. Damit keine Informationen verloren gehen oder Hausgeldzahlungen ausbleiben, ist eine frühzeitige Abstimmung mit der WEG-Verwaltung wichtig.
Eine erforderliche Verwalterzustimmung frühzeitig einplanen
In manchen Gemeinschaften ist für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Das steht in der Teilungserklärung. Das mit dem Verkauf beauftragte Notariat prüft, ob diese Zustimmung für den Verkauf benötigt wird. Die gesetzliche Grundlage ist § 12 WEG.
Der Kaufvertrag kann bereits vor der Zustimmung notariell beurkundet werden. Ist die Zustimmung erforderlich, wird der Vertrag erst mit ihrer Erteilung wirksam.
Ist die Zustimmung erforderlich, gehört sie zu den Voraussetzungen für die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Die Unterschrift des Verwalters unter der Zustimmungserklärung wird notariell beglaubigt. Eine einfache Zustimmung per E-Mail reicht nicht aus.
Informieren Sie die WEG-Verwaltung deshalb frühzeitig über den Verkauf und teilen Sie dem Notariat die Kontaktdaten der Verwaltung mit. Das Notariat stimmt die benötigten Unterlagen mit der Verwaltung ab. So können die Bearbeitung und der Termin für die notarielle Beglaubigung eingeplant werden.
Welche Informationen die Verwaltung benötigt
Bitte informieren Sie die WEG-Verwaltung über den Verkauf, auch wenn keine Verwalterzustimmung erforderlich ist.
Die WEG-Verwaltung benötigt die genaue Bezeichnung der Wohnung, die Kontaktdaten beider Parteien, die Anschrift des Käufers und den vereinbarten Übergabetermin. Hinzu kommen gegebenenfalls die Unterlagen zur Verwalterzustimmung und die gemeinsame Mitteilung zum Hausgeldeinzug.
Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, muss die Verwaltung darüber informiert werden. Bitte reichen Sie dazu einen aktuellen Grundbuchauszug ein. Anschließend kann die Verwaltung den Eigentümerwechsel in ihren Unterlagen bearbeiten.
Kaufvertrag, Schlüsselübergabe und Eigentumsübergang sind unterschiedliche Schritte
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird der Käufer noch nicht zum Eigentümer. Auch die Schlüsselübergabe und der vertraglich vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten ändern nicht die Eigentümerstellung gegenüber der Gemeinschaft.
Der Eigentumsübergang setzt die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch voraus. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf den Erwerb der Wohnung. Sie ist noch keine Eigentumsumschreibung. Grundlage für den Eigentumsübergang ist § 873 BGB.
Bis zur Eigentumsumschreibung bleibt der bisherige, im Grundbuch eingetragene Eigentümer der maßgebliche Ansprechpartner der Gemeinschaft. Das gilt auch dann, wenn er die Wohnung bereits übergeben hat und der Käufer dort wohnt.
WEG-VERWALTUNG IN ESSEN
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Warum diese Übergangszeit in Essen besonders wichtig ist
Nach den Erfahrungen der HWV Essen aus der Verwaltungspraxis dauern Eigentumsumschreibungen in Essen aktuell etwa sechs bis acht Monate (Stand: Oktober 2026). Das ist ein Erfahrungswert und keine verbindliche Bearbeitungsfrist, die Dauer im einzelnen Verkaufsfall kann abweichen.
Für Verkäufer und Käufer bedeutet das: Die Zusammenarbeit endet nicht mit der Schlüsselübergabe. Bis zur Eintragung sollten beide erreichbar bleiben und Informationen zur Gemeinschaft miteinander abstimmen.
Hausgeld in der Übergangszeit gemeinsam abstimmen
Verkäufer und Käufer können vereinbaren, dass der Käufer das Hausgeld bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch zahlt. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt für die in dieser Zeit fälligen laufenden Hausgeldzahlungen grundsätzlich der Verkäufer verantwortlich. Er sollte die Zahlungen deshalb nicht einfach einstellen, weil die Schlüssel bereits übergeben wurden.
Soll der Hausgeldeinzug umgestellt werden, benötigt die Verwaltung eine gemeinsame Mitteilung von Verkäufer und Käufer. Beide müssen bestätigen, ab wann und von welchem Konto das Hausgeld eingezogen werden soll. Für den Einzug vom Konto des Käufers benötigt die Verwaltung ein SEPA-Lastschriftmandat. Das entsprechende Formular können Sie bei der WEG-Verwaltung anfordern.
Wer darf zur Eigentümerversammlung gehen und abstimmen?
Solange der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch steht, erhält er die Einladung zur Eigentümerversammlung. Er darf an der Versammlung teilnehmen und dort abstimmen. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung bereits verkauft und übergeben ist.
Der Käufer hat vor seiner Eintragung kein eigenes Teilnahme- oder Stimmrecht als Wohnungseigentümer. Weder der Kaufvertrag noch die Schlüsselübergabe oder die Zahlung des Hausgelds ersetzen die Eintragung im Grundbuch.
Der Käufer kann unter Umständen mit einer Vollmacht des Verkäufers an dessen Stelle teilnehmen und für ihn abstimmen. Dafür müssen die Vollmacht und die Vertretungsregeln der jeweiligen Gemeinschaft geprüft werden. Manche Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen erlauben nur bestimmte Vertreter, zum Beispiel Ehegatten, andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Gehört der Käufer nicht zu diesem Personenkreis, reicht eine Vollmacht allein nicht aus. Vollmachten müssen nach § 25 Absatz 3 WEG mindestens in Textform vorliegen und dem Verwalter zur Versammlung vorgelegt werden.
Auch eine Teilnahme als Gast ist kein automatisches Recht des Käufers. Ob sie möglich ist, muss anhand der individuellen Regelungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geprüft werden. Wenn Verkäufer und Käufer eine solche Teilnahme wünschen, müssen sie dies der Verwaltung rechtzeitig vor der Versammlung mitteilen.
Ein Beispiel: Eine Wohnung wird im April übergeben. Im August findet eine Eigentümerversammlung statt, der Verkäufer steht aber noch im Grundbuch. Die Einladung geht deshalb weiterhin an ihn. Der Käufer darf nicht allein deshalb an seiner Stelle teilnehmen und abstimmen, weil er die Wohnung seit vier Monaten nutzt. Möchte er den Verkäufer vertreten, muss vorher geklärt werden, ob die Gemeinschaftsordnung das erlaubt und die erforderliche Vollmacht vorliegt.
Verkäufer sollten Einladungen deshalb auch nach der Übergabe beachten.
Wie wird die Hausgeldabrechnung erstellt, wenn die Wohnung im Vorjahr verkauft wurde?
Wird eine Eigentumswohnung im Laufe des Jahres verkauft, haben Verkäufer und Käufer häufig für unterschiedliche Zeiträume Kosten übernommen. Die Jahresabrechnung der WEG zeigt trotzdem die Kosten und Vorschüsse für die Wohnung über das gesamte Kalenderjahr. So bleibt nachvollziehbar, wie sich das Jahresergebnis zusammensetzt.
Die Abrechnung wird für die Wohnung erstellt und nicht nach der Besitzdauer einzelner Eigentümer getrennt. Ein Verkauf führt deshalb nicht zu zwei eigenständigen WEG-Abrechnungen für Verkäufer und Käufer. Grundlage ist die Jahresabrechnung nach § 28 WEG.
Für die Aufteilung untereinander nutzen Verkäufer und Käufer die Jahresabrechnung und ihre Vereinbarungen im Kaufvertrag. Gemeinsam klären sie, welche Kosten auf welchen Zeitraum entfallen und ob sie einander noch etwas erstatten. Diese private Kostenaufteilung ergänzt die Jahresabrechnung, sie ersetzt sie nicht.
Ein Beispiel: Verkäufer und Käufer vereinbaren, dass der Käufer die laufenden Kosten ab dem 1. Juli übernimmt. Im folgenden Jahr wird die Jahresabrechnung der Wohnung von Januar bis Dezember erstellt. Sie dient beiden als Grundlage für ihre Aufteilung. Anhand ihres Kaufvertrags klären sie miteinander, welche Beträge jeder trägt und ob noch ein Ausgleich nötig ist.
Häufige Fragen
Solange er noch im Grundbuch steht, ist er weiterhin Eigentümer. Deshalb erhält er die Einladung und darf an der Versammlung teilnehmen und abstimmen.
Er hat noch kein eigenes Teilnahmerecht als Eigentümer. Er kann den Verkäufer mit einer Vollmacht vertreten, wenn die Regeln der Gemeinschaft das erlauben. Auch eine Teilnahme als Gast muss vorher mit der Verwaltung geklärt werden.
Ja, wenn Verkäufer und Käufer dies miteinander vereinbaren. Für die Umstellung des Einzugs benötigt die Verwaltung die gemeinsame Mitteilung beider Parteien zum Starttermin und zum Konto. Das Formular für das erforderliche SEPA-Mandat können Sie bei der WEG-Verwaltung anfordern.
Die Einzelabrechnung für die Wohnung umfasst das gesamte Kalenderjahr. Verkäufer und Käufer können sie nutzen, um die Kosten untereinander auf Grundlage ihres Kaufvertrags aufzuteilen.