Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einer WEG trifft wichtige Entscheidungen durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Doch welche Mehrheiten sind erforderlich, um eine Entscheidung rechtskräftig zu fassen? Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) regelt diese Abstimmungslogik im Detail. In diesem Artikel erklären wir die verschiedenen Mehrheiten und wie sie in der Praxis anzuwenden sind.
Allgemeine Abstimmungsgrundlagen für Beschlüsse in der WEG
Das WEMoG legt fest, dass die Wohnungseigentümer über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen sowie des Sondereigentums per Beschluss entscheiden können. Dabei gibt es verschiedene Abstimmungsprinzipien, die in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt sein können:
- Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten.
- Wertprinzip: Das Stimmengewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen (MEAT).
- Stückprinzip: Jede Sondereigentumseinheit (z. B. Wohnung, Garage) erhält eine eigene Stimme.
Sind keine besonderen Regelungen getroffen, gilt die einfache Stimmenmehrheit als Standard.
Beschlussfähigkeit und Mehrheitsanforderungen
Eine der wichtigsten Änderungen im WEMoG betrifft die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Während früher eine Mindestanzahl von Eigentümern oder vertretenen Miteigentumsanteilen erforderlich war, um eine Versammlung als beschlussfähig zu erklären, hat sich dies mit der Reform grundlegend geändert:
- Eine Eigentümerversammlung ist ab der Anwesenheit eines einzigen Eigentümers beschlussfähig, sofern die Einladung ordnungsgemäß erfolgt ist. Das bedeutet, dass eine Versammlung nicht mehr daran scheitern kann, dass zu wenige Eigentümer erscheinen.
- Der anwesende Eigentümer hat das Recht, Entscheidungen zu treffen, und seine Beschlüsse sind gültig, solange sie nicht durch eine spätere Versammlung mit geänderter Beschlusslage oder durch eine gerichtliche Anfechtung aufgehoben werden.
- Dies führt dazu, dass selbst eine geringe Teilnahme erhebliche Auswirkungen auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums haben kann. Eigentümer, die sich an der Entscheidungsfindung beteiligen möchten, sollten daher entweder persönlich zur Versammlung erscheinen oder eine Vollmacht erteilen.
- Besonders wichtig ist diese Regelung für kleinere Gemeinschaften, in denen eine geringe Teilnahme an Versammlungen üblich ist. Sie stellt sicher, dass Verwaltungsentscheidungen nicht blockiert werden, da bereits ein einziger anwesender Eigentümer eine Beschlussfassung herbeiführen kann.
Abstimmungsmehrheiten je nach Beschlussart
| Beschlussgegenstand | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Laufende Verwaltung (z. B. Hausordnung, Instandhaltungen) | Einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen |
| Bauliche Veränderungen ohne Kostenpflicht für andere Eigentümer (Duldungsbeschluss) | Einfache Mehrheit |
| Bauliche Veränderungen mit Kostenbeteiligung aller Eigentümer | Doppelt qualifizierte Mehrheit: Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen UND mehr als 50 % der Miteigentumsanteile |
| Bauliche Veränderungen mit Kostenübernahme durch einzelne Eigentümer | Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (mit namentlicher Antragstellung) |
| Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung | 100 % Zustimmung aller Eigentümer |
Erläuterungen zur doppelt qualifizierten Mehrheit
Eine doppelt qualifizierte Mehrheit ist erforderlich, wenn alle Eigentümer finanziell an einer baulichen Maßnahme beteiligt werden sollen. Die Voraussetzungen gemäß § 21 Abs. 2 WEG:
- Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen
- Mehr als 50 % der Miteigentumsanteile
- Ausnahme: Falls die bauliche Veränderung unverhältnismäßige Kosten verursacht, entfällt die Kostenpflicht.
Die konkrete Berechnung der Stimmen richtet sich nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Abstimmungsprinzip:
- Beim Wertprinzip zählen die Miteigentumsanteile.
- Beim Kopfprinzip müssen zwei Drittel der Eigentümer zustimmen.
- Beim Stückprinzip wird nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten gezählt.
Verkündung und Wirksamkeit von Beschlüssen
Ein Beschluss ist erst gültig, wenn er vom Versammlungsleiter ( i.d.R. Verwalter) verkündet wurde. Dies geschieht durch die klare Aussage:
„Damit ist der Antrag angenommen (bzw. abgelehnt).“
Nach der Verkündung kann ein Beschluss nur noch durch eine neue Beschlussfassung oder ein gerichtliches Verfahren geändert werden.
Tipp: Nach der Verkündung sollten keine weiteren Diskussionen über den Beschluss geführt werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
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Das WEMoG hat die Abstimmungslogik in WEG-Versammlungen flexibler gestaltet. Besonders hervorzuheben ist die erleichterte Beschlussfähigkeit sowie die klar geregelten Mehrheitsanforderungen für bauliche Veränderungen. Eigentümer sollten sich mit den in der Teilungserklärung festgelegten Abstimmungsprinzipien vertraut machen, um ihre Mitbestimmungsrechte bestmöglich zu nutzen.
Da dies eine bauliche Veränderung ist, die alle Eigentümer betrifft, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich.
Ja, wenn das Stückprinzip in der Teilungserklärung festgelegt ist, kann jede Garage als separate Stimme gewertet werden.
Die Bestellung eines Verwalters erfolgt mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen.
Ja, wenn nur ein Eigentümer zur Versammlung erscheint, ist diese trotzdem beschlussfähig und seine Entscheidung gilt – bis eine neue Versammlung eine andere Entscheidung trifft.
Ein Umlaufbeschluss erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer. Nur wenn in der Beschluss bereits auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung war, kann im Nachhinein dieser spezielle Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden.