Sobald es schneit oder glatt ist, stellt sich in Miethäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften dieselbe Frage: Wer muss räumen und streuen – und wie weit geht die Pflicht? Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um ein Mietverhältnis oder um Gemeinschaftseigentum in einer WEG handelt und was in Verträgen oder Beschlüssen geregelt ist. Zusätzlich geben kommunale Satzungen vor, wie breit zu räumen ist, zu welchen Zeiten der Winterdienst laufen muss und welche Streumittel erlaubt sind.
Mietverhältnis: Grundsatz, Übertragung und Kontrolle
Im Mietrecht trägt grundsätzlich der Vermieter die Verkehrssicherungspflicht und damit den Winterdienst. Diese Pflicht kann wirksam auf Mieter übertragen werden, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Wird die Pflicht übertragen, müssen Mieter zuverlässig räumen und streuen; der Vermieter bleibt aber verpflichtet, die ordnungsgemäße Durchführung in angemessenen Abständen zu kontrollieren. Beauftragt der Vermieter einen Winterdienst, können die Kosten üblicherweise als Betriebskosten umgelegt werden, sofern dies mietvertraglich vereinbart ist.
WEG: Zuständigkeit der Gemeinschaft und Grenzen
In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Räum- und Streupflichten verantwortlich, etwa für den Gehweg vor dem Grundstück. Wie der Winterdienst organisiert wird, entscheidet die Gemeinschaft – häufig durch die Beauftragung eines Dienstleisters per Mehrheitsbeschluss. Nicht zulässig ist es dagegen, einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zum turnusmäßigen Schneeräumen zu verpflichten; dafür bräuchte es eine Vereinbarung, also Einstimmigkeit. Rechtssicher sind klare Beschlüsse über Umfang, Zeiten und Kontrolle, die sich an der örtlichen Satzung orientieren.
Was genau muss geräumt und gestreut werden?
Zum Winterdienst gehören typischerweise die Zugänge zum Hauseingang, Treppen, Wege zu Mülltonnen und Stellplätzen sowie der angrenzende Gehweg vor dem Grundstück. Die Räumfläche sollte so breit sein, dass ein sicheres Passieren möglich ist; oft werden etwa ein Meter bis 1,20 Meter verlangt. Bei Glätte besteht sofortige Streupflicht. Je nach Witterung kann mehrfaches Räumen und Streuen am Tag erforderlich sein. Während eines starken, anhaltenden Schneefalls kann eine Räumung vorübergehend unzumutbar sein; nach Ende des Schneefalls ist unverzüglich zu räumen. Maßgeblich sind stets die Vorgaben der örtlichen Satzung.
Wann muss geräumt werden?
Üblich sind Zeitfenster werktags ab den frühen Morgenstunden (oft ab 7 Uhr) bis in die Abendstunden (häufig bis 20 Uhr). An Sonn- und Feiertagen beginnen die Pflichten meist später, etwa ab 8 oder 9 Uhr. In stark frequentierten Bereichen können erweiterte Zeiten gelten. Entscheidend ist die konkret zuständige Gemeinde, meist ist die Winterdienstsatzung auf der Webseite der jeweiligen Gemeinde veröffentlicht. Die Vorgaben zur Winterdienstpflicht der Stadt Essen finden Sie z.B. hier.
Welche Streumittel sind erlaubt?
Viele Kommunen beschränken oder verbieten den Einsatz von Streusalz aus Umweltschutzgründen. Bewährt haben sich Splitt, Sand oder salzfreies Granulat. Welche Mittel erlaubt sind, ergibt sich aus der jeweiligen Ortssatzung; diese Vorgaben sollten in Verträgen oder Beschlüssen ausdrücklich berücksichtigt werden.
Haftung und Versicherung
Kommt eine Person wegen unzureichend geräumter oder gestreuter Wege zu Schaden, drohen Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche gegen den Verantwortlichen. Das kann – je nach Konstellation – der Vermieter beziehungsweise Eigentümer, der beauftragte Dienstleister oder bei wirksamer Übertragung auch der Mieter sein. Ohne passende Haftpflichtversicherung (privat oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) kann das teuer werden. Wichtig: Auch bei übertragener Pflicht bleibt eine Überwachungspflicht des Vermieters bestehen; wer diese vernachlässigt, riskiert eine Mit-Haftung.
So regeln Sie den Winterdienst rechtssicher – unsere Empfehlung
Für Mietshäuser empfiehlt sich eine klare, ausdrückliche Regelung im Mietvertrag: Zuständigkeit, zulässige Streumittel, Zeiten und die Umlage der Kosten. Ein praktikabler Plan (zum Beispiel Wochen- oder Etagenwechsel) sollte nur genutzt werden, wenn er vertraglich verankert ist; zusätzlich sind stichprobenartige Kontrollen sinnvoll. In WEGs ist die Beauftragung eines Dienstleisters per Mehrheitsbeschluss der Standard. Leistungsumfang, Einsatzzeiten, Kontrollmechanismen und Streumittel sollten eindeutig festgelegt und an die kommunale Satzung angepasst werden. Eine turnusmäßige Eigenleistung durch einzelne Eigentümer ist nur auf Grundlage einer Vereinbarung aller Eigentümer rechtssicher.
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FAQ zum Winterdienst
Nur, wenn die Hausordnung wirksam Teil des Mietvertrags geworden ist. Sicherer ist eine klare Regelung direkt im Mietvertrag.
In der Praxis hat sich eine Breite von etwa einem Meter bis 1,20 Metern etabliert. Maßgeblich sind jedoch die Vorgaben der Ortssatzung, die der Stadt Essen finden Sie hier.
Bei vertraglich übertragener Pflicht muss der Mieter für eine Vertretung sorgen. Unterlässt er das, können Haftungsansprüche entstehen.