Die zuverlässige Erledigung der Aufgaben des WEG-Verwalters ist entscheidend für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt ihm klare Leitlinien, die er für die wirtschaftliche, technische und organisatorische Verwaltung umsetzen muss. Er trägt die Verantwortung für die Verwaltung und ist der erste Ansprechpartner für die Eigentümergemeinschaft. Gleichzeitig hat er das Recht, notwendige Entscheidungen im Rahmen seiner Befugnisse zu treffen. Eine transparente Kommunikation und die gewissenhafte Umsetzung der Beschlüsse sind entscheidend für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümern.
WEG-Verwalter – Aufgaben, Pflichten und Rechte
Pflichten und Aufgaben eines WEG-Verwalters
Die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind im § 27 WEG beschrieben. Sie lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen:
Wirtschaftliche und organisatorische Pflichten und Aufgaben
- Erstellung des Wirtschaftsplans: Jährliche Planung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft.
- Führung des Gemeinschaftskontos: Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und Rücklagen.
- Erstellung der Jahresabrechnung:Aufbereitung der Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben für die Eigentümerversammlung.
- Einberufung der Eigentümerversammlung: Organisation und Leitung der Versammlung mindestens einmal jährlich.
- Führung der Beschlusssammlung: Ordnungsgemäße Dokumentation aller gefassten Beschlüsse.
- Kommunikation mit Eigentümern: Ansprechpartner für Fragen und Anliegen der Wohnungseigentümer.
- Organisation von Rücklagen: Planung und Verwaltung der Instandhaltungsrücklagen.
- Verwaltung von Versicherungen: Abschluss und Überprüfung notwendiger Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum.
Technische Pflichten
- Instandhaltung und Instandsetzung: Sicherstellung der ordnungsgemäßen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.
- Vergabe von Aufträgen: Einholung von Angeboten und Beauftragung von Dienstleistern nach Beschluss der Eigentümer.
- Notfallmaßnahmen: Sofortiges Handeln bei Schäden oder akuten Gefahren für das Gemeinschaftseigentum (z. B. Rohrbruch).
Rechtliche Pflichten
- Umsetzung von Beschlüssen: Durchführung der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Maßnahmen.
- Vertretung der Gemeinschaft: Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen (z. B. Vertragsabschlüsse).
- Rechtliche und gesetzliche Vorgaben: Überwachung der Einhaltung von gesetzlichen und vertraglichen Pflichten (z. B. Brandschutz, Verkehrssicherungspflicht).
Rechte des WEG-Verwalters
Neben den Pflichten hat der Verwalter auch bestimmte Rechte, die ihm die Erfüllung seiner Aufgaben erleichtern sollen:
- Alleinvertretungsrecht
Der Verwalter darf die Eigentümergemeinschaft in den meisten Angelegenheiten nach außen hin vertreten. Dies umfasst beispielsweise den Abschluss von Dienstleistungsverträgen oder die Beauftragung von Handwerksunternehmen. - Vergütung
Der Verwalter hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung, die im Verwaltervertrag vereinbart wird. Diese richtet sich nach Umfang und Komplexität der zu erledigenden Aufgaben. - Einsichtsrecht in Unterlagen
Um seine Pflichten zu erfüllen, darf der Verwalter Einsicht in alle relevanten Unterlagen der Eigentümergemeinschaft nehmen. - Durchführung von Notfallmaßnahmen
Bei akuten Gefahren für das Gemeinschaftseigentum (z. B. einem Wasserrohrbruch) darf der Verwalter ohne vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung notwendige Sofortmaßnahmen einleiten.
Ihre Rechte, wenn der WEG-Verwalter seine Aufgaben vernachlässigt
Wenn der WEG-Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt, können rechtliche und finanzielle Folgen entstehen. Es ist wichtig, frühzeitig zu handeln. Ein erstes Gespräch mit dem Verwalter kann oft Klarheit schaffen. Falls das Problem weiterhin besteht, sollte eine Abmahnung erfolgen, um das Fehlverhalten zu dokumentieren und auf die Ernsthaftigkeit der Situation hinzuweisen. Dies kann als Vorbereitung für eine mögliche Abberufung dienen.
Nach der WEG-Rechtsreform 2020 kann ein Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Nach der Abberufung endet der Vertrag spätestens nach sechs Monaten, und eine neue Hausverwaltung muss berufen werden. Falls Sie Unterstützung bei diesem Prozess benötigen, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
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Antworten auf Ihre Fragen zur WEG- und SEV-Verwaltung
WEG steht für „Wohnungseigentümergemeinschaft“. Es bezeichnet die Gemeinschaft der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, die zusammen das Eigentum an den gemeinsamen Teilen (z.B. Dach) der Immobilie verwalten. Mehr Details zum Thema finden Sie in unserem Artikel „Was ist mit WEG gemeint?“
SEV bedeutet „Sondereigentumsverwaltung“. Hierbei handelt es sich um die Verwaltung von Sondereigentum, also den einzelnen Wohnungen oder Teilen einer Immobilie, die im Besitz eines Eigentümers sind.
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile eines Mehrfamilienhauses, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie z.B. das Dach, die Fassade, Treppenhäuser und Heizungsanlagen.
WEG-Verwaltung betrifft die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, während SEV (=Sondereigentumsverwaltung) die Verwaltung des Sondereigentums der einzelnen Eigentümer betrifft, wie z.B. Wohnungen oder Kellerräume.
Ein WEG-Verwalter ist eine Person oder ein Unternehmen, das im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernimmt, darunter auch die Organisation von Reparaturen und die Erstellung von Abrechnungen.
Ein WEG-Verwalter sorgt für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und die effiziente Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen und Eigentümerversammlungen.
Der WEG-Verwalter ist für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum verantwortlich, wie z.B. an der Fassade. Reparaturen am Sondereigentum (z.B. in Wohnungen) müssen von den jeweiligen Eigentümern selbst übernommen werden. Weitere Details zu den Aufgaben finden Sie in unserem Artikel „Reparaturen: Wofür ist der WEG-Verwalter zuständig – und wofür nicht?“.