Das Dach ist undicht, die Treppenhausbeleuchtung fällt aus oder der eigene Wasserhahn tropft: Für viele Reparaturen in einer WEG lässt sich die Zuständigkeit klar benennen. Schäden am gemeinschaftlichen Gebäude gehören zur WEG-Verwaltung. Um private Geräte und die eigene Wohnungsausstattung kümmert sich der jeweilige Eigentümer.
Wichtig ist das betroffene Bauteil, nicht allein der Ort des Schadens. Ein Außenfenster oder eine tragende Wand gehört auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn es sich im Bereich Ihrer Wohnung befindet. Die folgenden Beispiele zeigen, wann die WEG-Verwaltung der richtige Ansprechpartner ist und wann Sie selbst handeln können.
Typische Reparaturen: Wer ist der richtige Ansprechpartner?
| Was ist defekt? | Wer kümmert sich? |
|---|---|
| Dach, Dachrinne oder Fassade | Gemeinschaftseigentum. Melden Sie den Schaden der WEG-Verwaltung. Sie organisiert die erforderlichen Schritte. |
| Geländer oder Beleuchtung im gemeinsamen Treppenhaus | Gemeinschaftseigentum. Die WEG-Verwaltung ist Ansprechpartnerin für die Reparatur. |
| Außenfenster einschließlich Rahmen | Gemeinschaftseigentum. Stimmen Sie Reparatur oder Austausch mit der WEG-Verwaltung ab. |
| Zentrale Heizungsanlage | Gemeinschaftseigentum. Melden Sie den Ausfall der WEG-Verwaltung oder dem für das Gebäude benannten Notdienst. |
| Eigener Geschirrspüler, Herd oder eigene Waschmaschine | Private Geräte. Der Eigentümer kann selbst einen Reparaturdienst beauftragen. |
| Wasserhahn oder Waschbecken in der eigenen Wohnung | Diese zur Wohnung gehörenden Ausstattungsgegenstände repariert oder ersetzt grundsätzlich der Eigentümer. |
| Tapeten oder eine gewöhnliche Zimmertür innerhalb der Wohnung | Diese gehören zur eigenen Wohnung. Der Eigentümer kümmert sich um die Reparatur. |
Die Übersicht zeigt die üblichen Fälle. Sie unterscheidet zunächst, wer sich um den Schaden kümmert. Die Verteilung gemeinschaftlicher Reparaturkosten wird weiter unten gesondert erklärt.
Warum ist nicht alles innerhalb einer Wohnung Sondereigentum?
Tragende Wände, Geschossdecken, Außenfenster und gemeinschaftliche Versorgungsleitungen sind Teile des gemeinsamen Gebäudes. Sie werden nicht dadurch zu Sondereigentum, dass sie nur durch eine Wohnung erreichbar sind. Eine Teilungserklärung kann zwingendes Gemeinschaftseigentum auch nicht einfach zum Sondereigentum erklären.
Bei einem Wasserhahn ist die Abgrenzung meist einfach: Der Wasserhahn gehört zur Wohnungsausstattung. Bei einer undichten Leitung in der Wand muss dagegen festgestellt werden, welcher Leitungsabschnitt betroffen ist. Eine gemeinschaftliche Steigleitung, die mehrere Wohnungen versorgt, gehört zum Gemeinschaftseigentum.
Ähnlich ist es bei der Heizung: Die zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum. Einzelne Heizkörper und ihre Anschlussleitungen können in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sein. Diese Zuordnung ist vor einem Austausch zu prüfen.
Ein Wasserfleck an der Decke: Hier muss zuerst die Ursache feststehen
Ein Wasserfleck zeigt zunächst, wo Feuchtigkeit sichtbar wird. Er sagt noch nicht, woher das Wasser kommt. Ursache kann ein undichtes Dach, eine gemeinschaftliche Leitung oder der defekte Schlauch einer privaten Waschmaschine sein.
Melden Sie den Wasserfleck der WEG-Verwaltung. Liegt darüber eine weitere Wohnung, informieren Sie auch deren Bewohner. Läuft dort beispielsweise eine Waschmaschine aus, muss sie sofort abgestellt und der Wasserzulauf geschlossen werden. Tropft weiterhin Wasser von der Decke und ist die Ursache nicht erkennbar, nutzen Sie die Notfallkontakte des Hauses. Erst wenn das Leck behoben und die Decke getrocknet ist, lässt sich der Fleck dauerhaft beseitigen. Vor dem Streichen sollten der Schaden mit Fotos dokumentiert und die Kostenübernahme geklärt werden.
Wer trägt die Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum?
Ohne abweichende wirksame Regelung tragen die Eigentümer die gemeinschaftlichen Reparaturkosten nach ihren Miteigentumsanteilen.
Es gibt jedoch Gemeinschaften mit anderen Regeln: Die Gemeinschaftsordnung kann einem Eigentümer bestimmte Reparaturpflichten oder Kosten zuweisen. Auch durch einen wirksamen Beschluss kann die Kostenverteilung für einzelne Kosten oder Kostenarten geändert werden. Eine solche Kostenregelung ändert nicht, wem das Bauteil gehört.
Beispiel zur Kostenverteilung
Der Beschlag eines Außenfensters muss repariert werden. Weist die Gemeinschaftsordnung oder ein wirksamer Beschluss diese Kosten dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu, bezahlt er die Reparatur. Ohne eine solche Regelung werden die Kosten gemeinschaftlich verteilt.
Wann darf eine Reparatur aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden?
Bei planbaren Reparaturen darf Geld nur dann aus der Erhaltungsrücklage entnommen werden, wenn die Entnahme durch einen Beschluss gedeckt ist. Die Eigentümer können dies zusammen mit der Reparatur beschließen. Es kann auch bereits einen Beschluss geben, der die WEG-Verwaltung zu entsprechenden Entnahmen ermächtigt. Ein ausreichendes Guthaben in der Rücklage allein berechtigt noch nicht dazu, eine Reparatur daraus zu bezahlen.
Soll die Rücklage nicht genutzt werden oder reicht sie nicht aus, muss die Finanzierung anders gesichert werden, etwa durch verfügbare laufende Mittel oder eine beschlossene Sonderumlage. Für sofort notwendige Maßnahmen zur Schadensabwehr gelten die im folgenden Abschnitt beschriebenen Befugnisse.
Muss die WEG-Verwaltung für jede Reparatur einen Beschluss abwarten?
Nein. Kleinere Maßnahmen ohne erhebliche Verpflichtungen kann die WEG-Verwaltung im Rahmen ihrer gesetzlichen Befugnisse nach § 27 WEG selbst veranlassen. Das gilt auch für notwendige Maßnahmen, um Nachteile abzuwenden oder Fristen einzuhalten. Die Eigentümer können ihre Befugnisse durch Beschluss konkretisieren, erweitern oder einschränken. Auch die vereinbarten Befugnisse im Verwaltervertrag sind zu berücksichtigen.
Für eine größere, planbare Erneuerung sind dagegen häufig Angebote, eine Entscheidung der Eigentümer und eine Finanzierung nötig. Der Unterschied lässt sich am Dach gut zeigen:
Beispiel: Ein undichtes Dach sichern oder vollständig erneuern
Nach einem Sturm dringt Wasser durch das Dach ein. Eine notwendige provisorische Abdichtung kann veranlasst werden, um weiteren Schaden zu verhindern. Damit muss nicht bis zur nächsten regulären Eigentümerversammlung gewartet werden.
Das gesamte Dach neu einzudecken ist eine andere Maßnahme. Dafür müssen der Sanierungsbedarf, Angebote und die Finanzierung vorbereitet werden. Über eine solche planbare größere Arbeit entscheidet grundsätzlich die Gemeinschaft.
Die WEG-Verwaltung organisiert die erforderlichen Schritte. Die technische Untersuchung und die handwerkliche Ausführung übernehmen die beauftragten Fachbetriebe. Mehr zur Aufgabenverteilung steht im Artikel WEG-Verwalter: Aufgaben und Pflichten.
Wann können Eigentümer selbst einen Handwerker beauftragen?
Für die Reparatur eines eigenen Geräts oder der eigenen Wohnungsausstattung können Sie selbst einen Fachbetrieb auswählen. Dazu gehört beispielsweise der Austausch eines tropfenden Wasserhahns oder die Reparatur Ihres Geschirrspülers. Werden dabei gemeinschaftliche Anlagen berührt, etwa weil die Wasserversorgung für das ganze Haus abgestellt werden muss, ist dieser Eingriff vorher abzustimmen.
Bei planbaren Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sollte die Beauftragung dagegen über die dafür zuständige Stelle erfolgen. Wer eigenständig einen Auftrag erteilt, hat nicht automatisch Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft die Rechnung bezahlt.
Bei einem dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden dürfen Eigentümer die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen treffen. Diese Notfallbefugnis umfasst die erforderliche Schadensbegrenzung, nicht eine beliebige anschließende Sanierung. Informieren Sie die WEG-Verwaltung so schnell wie möglich und nutzen Sie die bekannten Notfallkontakte.
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Welche Informationen helfen bei einer Schadensmeldung?
Nennen Sie die Anschrift und die betroffene Wohnung oder den gemeinschaftlichen Bereich. Beschreiben Sie kurz, was defekt ist, seit wann der Schaden besteht und ob sich die Situation verschlechtert. Fotos und eine Telefonnummer für Rückfragen oder die Terminabstimmung helfen bei der Bearbeitung.
Sie müssen die technische Ursache dabei nicht selbst feststellen. Eine konkrete Beobachtung wie „Seit gestern tropft Wasser von der Decke im Bad“ ist hilfreicher als eine Vermutung über eine bestimmte Leitung. Bei einer vermieteten Wohnung sollte außerdem klar sein, wer dem Fachbetrieb den Zugang ermöglicht.
Häufige Fragen
Die WEG-Verwaltung organisiert Reparaturen am Gemeinschaftseigentum innerhalb ihrer Befugnisse. Dazu zählen beispielsweise Schäden am Dach, an der Fassade, am gemeinsamen Treppenhaus oder an der zentralen Heizungsanlage. Größere planbare Maßnahmen benötigen häufig einen Eigentümerbeschluss.
Um einen zur eigenen Wohnung gehörenden Wasserhahn kümmert sich grundsätzlich der Eigentümer. Er kann selbst einen Fachbetrieb beauftragen. Muss dafür beispielsweise die Wasserversorgung des ganzen Hauses abgestellt werden, ist das vorher abzustimmen.
Melden Sie den Wasserfleck der WEG-Verwaltung und informieren Sie auch die Bewohner der darüberliegenden Wohnung. Läuft dort beispielsweise eine Waschmaschine aus, muss sie abgestellt und der Wasserzulauf geschlossen werden. Tropft weiterhin Wasser von der Decke, nutzen Sie die Notfallkontakte des Hauses.
Notwendige Maßnahmen zur Abwendung weiterer Schäden können im Rahmen der gesetzlichen Befugnisse vorher veranlasst werden. Die kurzfristige Sicherung einer Schadensstelle ist von einer späteren umfassenden Sanierung zu unterscheiden.