Die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein bedeutender Schritt im Bereich der Immobilienverwaltung und erfordert Sorgfalt sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. In diesem Beitrag erklären wir die wichtigsten Schritte und Aspekte, die bei der Gründung einer WEG zu beachten sind.
Was ist eine WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, wenn eine Immobilie in mehrere rechtlich selbstständige Einheiten, sogenannte Wohnungseigentümeranteile, aufgeteilt wird. Diese Einheiten können von unterschiedlichen Eigentümern genutzt werden, wobei alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeinsam für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich sind. Das Gemeinschaftseigentum umfasst Bereiche wie das Dach, die Fassade, das Treppenhaus oder die Außenanlagen.
Weitere Infos dazu finden Sie in unserem Artikel „Was ist mit WEG gemeint?“.
Wie entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt in der Regel durch die Bildung von Wohnungseigentum. Dies kann auf zwei Hauptwegen geschehen:
Bildung von Wohnungseigentum durch Vertrag
Mehrere Personen können durch einen Vertrag gemeinschaftliches Eigentum an einer Immobilie erwerben und das Sondereigentum an einzelnen Wohnungen begründen. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.
Bildung von Miteigentumsanteilen durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch eine sogenannte Teilungserklärung Miteigentumsanteile schaffen. Diese wird beim Grundbuchamt eingereicht und dort eingetragen. Damit wird rechtlich festgelegt, welcher Teil des Eigentums zum Sondereigentum und welcher zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Voraussetzung: Abgeschlossenheit des Sondereigentums
Das Sondereigentum an einer Wohnung kann nur begründet werden, wenn diese baulich abgeschlossen ist. Ein Nachweis der Abgeschlossenheit wird in der Regel durch eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde erbracht.
Schritte zur Gründung einer WEG
1. Teilungserklärung erstellen
Die Grundlage für die Gründung einer WEG ist die Teilungserklärung. Diese wird vom Eigentümer der Immobilie in der Regel gemeinsam mit einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt. Sie regelt die Aufteilung des Grundstücks in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden und sollte mindestens folgende Punkte enthalten:
- Auflistung der Sondereigentumseinheiten (z. B. Wohnungen, Stellplätze)
- Definition des Gemeinschaftseigentums
- Festlegung von Sondernutzungsrechten (z. B. Nutzung eines Gartens)
2. Eintrag ins Grundbuch
Nach der Erstellung der Teilungserklärung wird die Teilung im Grundbuch vermerkt. Für jede Sondereigentumseinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das die Rechtsverhältnisse und Eigentümer der jeweiligen Einheit dokumentiert.
3. Erste Eigentümerversammlung einberufen
Mit der Gründung der WEG sollte eine erste Eigentümerversammlung einberufen werden. Dabei können grundlegende Themen besprochen und entschieden werden, wie:
- Wahl eines Verwalters
- Festlegung der Hausordnung
- Erstellung eines ersten Wirtschaftsplans
4. Verwalter bestellen
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann entweder einen professionellen WEG-Verwalter oder ein Mitglied der Gemeinschaft mit der Verwaltung beauftragen. Der Verwalter ist verantwortlich für die Organisation der Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Wirtschaftsplänen und die Umsetzung von Beschlüssen.
Besonderheiten bei der Gründung einer WEG
- Beratung durch einen Notar: Da die Teilungserklärung komplexe rechtliche Regelungen enthält, ist eine notarielle Beratung unerlässlich.
- Einheitliche Abstimmung: Alle Eigentümer sollten von Anfang an über die Regelungen informiert sein, um spätere Konflikte zu vermeiden.
- Rücklagenbildung: Bereits bei der Gründung sollte die Bildung einer Instandhaltungsrücklage beschlossen werden, um zukünftige Kosten abzufedern.
Die Gründung einer WEG erfordert eine klare rechtliche und organisatorische Struktur. Von der Erstellung der Teilungserklärung über die Eintragung ins Grundbuch bis hin zur ersten Eigentümerversammlung müssen zahlreiche Schritte sorgfältig durchgeführt werden. Mit der richtigen Planung und professioneller Unterstützung wird die Grundlage für eine erfolgreiche Gemeinschaft gelegt.
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Eine WEG entsteht rechtlich, sobald die Teilungserklärung erstellt, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wurde.
Die Teilungserklärung wird in der Regel vom Eigentümer der Immobilie erstellt, oft in Zusammenarbeit mit einem Notar.
Die Instandhaltungsrücklage ist eine finanzielle Reserve der WEG für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum.
Nein, die Teilungserklärung ist zwingend erforderlich, um die rechtliche Grundlage für die WEG zu schaffen