Ob Reparatur, neuer Dienstleister oder Verwalterwechsel: Viele Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum treffen Wohnungseigentümer durch Beschluss. Für die Abstimmung ist wichtig, wer stimmberechtigt ist, wie die Stimmen gezählt werden und welche Mehrheit für die konkrete Entscheidung erforderlich ist.
Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Regeln für Beschlüsse in der WEG. Die Gemeinschaftsordnung und besondere gesetzliche Vorgaben müssen dabei berücksichtigt werden. Eine Mehrheit allein erlaubt nicht jede beliebige Entscheidung.
Wer darf in der Eigentümerversammlung abstimmen?
Stimmberechtigt sind grundsätzlich die Wohnungseigentümer. Beim gewöhnlichen Weiterverkauf einer bestehenden Eigentumswohnung bleibt der Verkäufer bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch Eigentümer. Kaufvertrag und Schlüsselübergabe geben dem Käufer noch kein eigenes Stimmrecht.
Ein Eigentümer kann sich vertreten lassen. Die Vollmacht muss mindestens in Textform vorliegen, beispielsweise als E-Mail. Zusätzlich ist zu prüfen, welche Personen nach der Gemeinschaftsordnung als Vertreter zugelassen sind. Bei bestimmten Entscheidungen kann ein Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen sein, etwa wenn über einen Rechtsstreit gegen ihn abgestimmt wird.
Wie werden die Stimmen der Wohnungseigentümer gezählt?
Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme. Besitzt eine Person mehrere Wohnungen, erhält sie dadurch nicht automatisch mehrere Stimmen. Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam, können diese das zugehörige Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
Die Gemeinschaftsordnung kann eine andere Zählweise vorsehen. Beim Objektprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den dort erfassten Einheiten, beim Wertprinzip nach den Miteigentumsanteilen. Ob eine Garage eine zusätzliche Stimme vermittelt, hängt deshalb von der konkreten Regelung ab. Die Zahl der Wohnungen allein beantwortet diese Frage nicht.
Wann reicht die einfache Mehrheit für einen WEG-Beschluss?
Bei vielen Entscheidungen genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dafür müssen mehr Ja- als Nein-Stimmen vorliegen. Enthaltungen werden dabei grundsätzlich nicht mitgezählt. Gleich viele Ja- und Nein-Stimmen reichen nicht aus.
Beispiel: Drei Ja-Stimmen, zwei Nein-Stimmen
In einer Gemeinschaft gilt das Kopfprinzip. Acht stimmberechtigte Eigentümer nehmen teil. Drei stimmen für einen Beschluss, zwei dagegen und drei enthalten sich. Für eine Entscheidung mit einfacher Mehrheit ist der Antrag angenommen: Es gibt mehr Ja- als Nein-Stimmen. Die Enthaltungen werden nicht als Nein-Stimmen gerechnet.
Diese Regel gilt nur, wenn für die Entscheidung keine andere wirksame Mehrheitsvorgabe besteht. Die Zählweise der Stimmen und die erforderliche Mehrheit sind zwei verschiedene Fragen.
Bauliche Veränderungen: Beschluss und Kosten getrennt betrachten
Eine bauliche Veränderung, etwa ein zusätzlicher Anbau oder eine neue gemeinschaftliche Anlage, kann grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden. Es gelten jedoch weitere gesetzliche Grenzen. Maßnahmen dürfen beispielsweise die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne dessen Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
Dass eine Maßnahme beschlossen werden darf, bedeutet noch nicht, dass alle Eigentümer sie bezahlen müssen. Die Kosten richten sich nach eigenen Regeln. Bei einer einem einzelnen Eigentümer gestatteten Maßnahme trägt grundsätzlich dieser die Kosten.
Bei anderen baulichen Veränderungen kann eine Kostenbeteiligung aller Eigentümer insbesondere entstehen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zustimmen und die Zustimmenden zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Ein weiterer gesetzlicher Fall liegt vor, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, also etwa durch Einsparungen wieder ausgeglichen werden. Andernfalls tragen grundsätzlich die zustimmenden Eigentümer die Kosten. Die genaue Maßnahme und die gesetzlichen Ausnahmen müssen geprüft werden.
Eine Balkonvergrößerung benötigt daher nicht allein deshalb eine bestimmte Sondermehrheit, weil sie mehrere Eigentümer betrifft. Zuerst ist zu klären, was genau gebaut werden soll, welche Rechte berührt werden und wie die Kosten zu verteilen sind.
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Worüber darf die Gemeinschaft durch Beschluss entscheiden?
Das Gesetz oder eine wirksame Vereinbarung muss der Gemeinschaft die Entscheidung durch Beschluss erlauben. Die Eigentümer können nicht mit beliebiger Mehrheit sämtliche Rechte eines einzelnen Eigentümers ändern.
Bestimmte Abweichungen von der Gemeinschaftsordnung sind durch das Gesetz ausdrücklich möglich, etwa bei einzelnen Kosten oder Kostenarten. In anderen Fällen ist eine Vereinbarung oder eine passende Öffnungsklausel erforderlich. Mehr dazu steht im Artikel zur Gemeinschaftsordnung.
Außerdem muss das Thema in der Einladung ausreichend erkennbar angekündigt sein. Unter einem allgemeinen Punkt „Sonstiges“ sollten keine überraschenden Sachentscheidungen getroffen werden. Die Anforderungen erläutert der Artikel zur Einladung zur Eigentümerversammlung.
Ab wann gilt ein Beschluss und was passiert bei Fehlern?
Nach der Abstimmung stellt die Versammlungsleitung das Ergebnis fest und verkündet den Beschluss. Ein wirksamer Beschluss gilt auch für Eigentümer, die nicht teilgenommen, sich enthalten oder dagegen gestimmt haben. Sein Inhalt wird im Protokoll und in der Beschlusssammlung dokumentiert.
Ein Fehler macht einen Beschluss nicht automatisch unwirksam. Viele fehlerhafte Beschlüsse bleiben wirksam, bis ein Gericht sie auf eine Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt. Besonders schwerwiegende Fehler können dagegen zur Nichtigkeit führen. Welche Folge ein Fehler hat, lässt sich nicht allein an seiner Bezeichnung erkennen.
Für eine Anfechtungsklage gilt grundsätzlich eine Frist von einem Monat ab Beschlussfassung. Die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten erfolgen. Auf die Zusendung des Protokolls sollte daher nicht gewartet werden. Ein Widerspruch gegenüber der WEG-Verwaltung ersetzt die gerichtliche Anfechtung nicht.
Sind WEG-Beschlüsse auch ohne Versammlung möglich?
Ein Umlaufbeschluss ist grundsätzlich möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für einen einzelnen konkreten Gegenstand kann vorher beschlossen werden, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Es reicht nicht, dass das Thema lediglich auf einer früheren Tagesordnung stand. Der Artikel zum Umlaufbeschluss erklärt beide Verfahren.
Häufige Fragen
Bei der einfachen Mehrheit zählen grundsätzlich die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen. Enthaltungen werden nicht als Nein-Stimmen gewertet. Besondere gesetzliche oder wirksame vereinbarte Vorgaben sind zusätzlich zu beachten.
Das WEG schreibt keine Mindestzahl anwesender Eigentümer vor. Auch eine schwach besuchte Versammlung kann deshalb Entscheidungen treffen. Die ordnungsgemäße Einladung, die konkreten Gemeinschaftsregelungen und besondere Mehrheitsanforderungen bleiben wichtig.
Nicht automatisch. Der Beschluss über die Maßnahme und die Kostenverteilung sind getrennt zu prüfen. Wer zahlt, richtet sich insbesondere nach § 21 WEG, der Art der Maßnahme, dem Abstimmungsergebnis und möglichen Ausnahmen.
Ja, ein wirksamer Beschluss bindet grundsätzlich auch abwesende Eigentümer und Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Die eigene Abwesenheit hebt den Beschluss nicht auf.
Die Anfechtungsklage muss grundsätzlich innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Die Fristen beginnen nicht erst mit dem Erhalt des Protokolls.