Wer eine Eigentumswohnung besitzt, entscheidet viele Dinge gemeinsam mit den anderen Eigentümern. Dabei gelten nicht überall dieselben Regeln. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben eine Gemeinschaftsordnung mit Vereinbarungen etwa zur Kostenverteilung, zur Nutzung bestimmter Flächen oder zur Vertretung in der Eigentümerversammlung.
Nicht in jeder Eigentümergemeinschaft gibt es eine Gemeinschaftsordnung. Gibt es keine Gemeinschaftsordnung, gelten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Daneben sind wirksame Beschlüsse und gegebenenfalls einzelne Vereinbarungen der Eigentümer zu beachten.
Ist eine Gemeinschaftsordnung vorhanden, wurde sie häufig schon bei der Aufteilung des Gebäudes vom damaligen Eigentümer festgelegt. Dieser wird als teilender Eigentümer bezeichnet. Die heutigen Wohnungseigentümer finden diese Regeln deshalb meist schon beim Kauf vor. Ein Blick in die vollständigen Unterlagen einschließlich späterer Änderungen lohnt sich bereits vor dem Wohnungskauf und bei Fragen zur Nutzung oder zu Kosten.
Wo finden Sie die Gemeinschaftsordnung?
Schauen Sie zuerst in Ihre Kaufunterlagen und die notarielle Teilungserklärung. Die Gemeinschaftsordnung ist häufig ein Bestandteil dieser Urkunde oder eine Anlage dazu. Sie kann auch unter einer Überschrift wie „Regelungen zum Verhältnis der Wohnungseigentümer“ stehen.
Finden Sie keine Gemeinschaftsordnung in Ihren Unterlagen, bedeutet das nicht automatisch, dass etwas fehlt. Fragen Sie die WEG-Verwaltung zunächst, ob für Ihre WEG eine Gemeinschaftsordnung vorliegt. Falls ja, sind auch ihre Nachträge zu berücksichtigen. Vor einem Wohnungskauf ist der Verkäufer der erste Ansprechpartner für die vollständigen Unterlagen.
Berechtigte können die zugehörigen Urkunden auch beim Grundbuchamt einsehen oder Abschriften erhalten. Der Grundbuchauszug allein enthält normalerweise nicht den vollständigen Text der Gemeinschaftsordnung.
Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung?
Die Teilungserklärung beschreibt insbesondere, wie das Grundstück und das Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt sind. Dazu gehören die Zuordnung der Einheiten und die Miteigentumsanteile. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben und die Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft. Beide stehen häufig in derselben Urkunde.
Die Hausordnung betrifft dagegen vor allem den Alltag im Gebäude, beispielsweise Ruhezeiten oder die Nutzung gemeinsamer Räume. Sie wird häufig durch Beschluss festgelegt und ergänzt die Regeln für den Alltag. Sie ersetzt die Gemeinschaftsordnung nicht.
Welche Themen regelt eine Gemeinschaftsordnung?
- Kosten: Wie gemeinschaftliche Kosten verteilt werden und ob bestimmte Reparaturkosten von einzelnen Eigentümern zu tragen sind.
- Nutzung: Wie Wohnungen und andere Räume genutzt werden dürfen und wer bestimmte Gartenbereiche oder Stellplätze allein nutzen darf.
- Abstimmungen: Ob jeder Eigentümer eine Stimme hat oder ob nach der Zahl der Einheiten beziehungsweise nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wird.
- Vertretung: Welche Personen einen Eigentümer mit Vollmacht in der Versammlung vertreten dürfen.
- Pflege und Reparaturen: Wer sich beispielsweise um die Pflege eines zugewiesenen Gartenbereichs oder die Erhaltung bestimmter Bauteile kümmern muss.
Für die jeweilige Frage sind neben der Gemeinschaftsordnung auch die geltenden gesetzlichen Vorgaben und spätere Beschlüsse zu berücksichtigen.
Beispiel: Wer darf mit Vollmacht zur Versammlung kommen?
Eine Eigentümerin kann am Versammlungstermin nicht teilnehmen und möchte einen Freund schicken. In ihrer Gemeinschaftsordnung ist die Vertretung auf bestimmte Personen beschränkt. Eine Vollmacht allein genügt deshalb noch nicht. Zuerst muss geklärt werden, ob der gewünschte Vertreter zu diesem Personenkreis gehört.
Weitere Hinweise zu Vollmachten finden Sie im Artikel Einladung zur Eigentümerversammlung: Frist, Vollmacht und Tagesordnung.
Kann die Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss geändert werden?
Für Änderungen der vereinbarten Regeln ist grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Bei bestimmten Fragen erlaubt das Gesetz jedoch Mehrheitsbeschlüsse. Auch eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung kann dies ermöglichen. Sie legt fest, welche Regeln unter welchen Voraussetzungen durch Beschluss geändert werden dürfen.
Ein wichtiges Beispiel ist die Kostenverteilung. Nach § 16 Absatz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine andere Verteilung beschließen, auch wenn diese von einer bisherigen Vereinbarung abweicht. Daraus folgt aber keine allgemeine Erlaubnis, die gesamte Gemeinschaftsordnung mit einfacher Mehrheit neu zu schreiben.
Mehr zur Abstimmung und zu Mehrheiten erfahren Sie im Artikel Beschlüsse in der WEG.
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Wann sind Notar und Grundbuch wichtig?
Änderungen der Gemeinschaftsordnung müssen sorgfältig vorbereitet werden. Damit geänderte Vereinbarungen auch spätere Käufer binden, ist grundsätzlich eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Welche Erklärungen und Zustimmungen dafür benötigt werden, wird im Rahmen der rechtlichen Vorbereitung geklärt.
Ein spezialisierter Rechtsanwalt oder Notar übernimmt die rechtliche Gestaltung. Die WEG-Verwaltung unterstützt bei Bedarf mit den vorhandenen Verwaltungsunterlagen.
Was sollten Wohnungseigentümer praktisch prüfen?
Legen Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Nachträge gemeinsam ab. Bei einer konkreten Frage sollten Sie zusätzlich nach einschlägigen Beschlüssen fragen. Diese finden sich in den Protokollen und in der Beschlusssammlung.
Vor einer größeren Reparatur oder Veränderung lohnt es sich, die einschlägige Regelung mit der WEG-Verwaltung zu besprechen. So lässt sich frühzeitig erkennen, ob ein Beschluss, eine weitere Prüfung oder eine gesonderte Vereinbarung benötigt wird.
Häufige Fragen
Sie ist häufig Teil der notariellen Teilungserklärung oder eine Anlage dazu. Prüfen Sie Ihre Kaufunterlagen und fragen Sie die WEG-Verwaltung nach der vollständigen Fassung einschließlich Nachträgen. Berechtigte können die Urkunden auch beim Grundbuchamt einsehen.
Nein. Die Gemeinschaftsordnung regelt grundlegende Rechte und Pflichten der Eigentümer. Die Hausordnung betrifft vor allem das alltägliche Zusammenleben, etwa Ruhezeiten und die Nutzung gemeinsamer Räume.
Nicht allgemein. Grundsätzlich ist für die Änderung einer Vereinbarung die Zustimmung aller Eigentümer nötig. Gesetzliche Befugnisse oder eine wirksame Öffnungsklausel können für bestimmte Fragen Mehrheitsentscheidungen erlauben.
Im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Vereinbarungen binden grundsätzlich auch spätere Käufer. Deshalb sollten vor dem Kauf die vollständigen Unterlagen und spätere Änderungen geprüft werden.
Prüfen Sie zunächst Ihre Kaufunterlagen und die Teilungserklärung. Finden Sie dort keine Gemeinschaftsordnung, fragen Sie die WEG-Verwaltung, ob eine solche Regelung für Ihre Gemeinschaft vorhanden ist. Nicht in jeder Eigentümergemeinschaft gibt es eine Gemeinschaftsordnung. Vor einem Kauf wenden Sie sich an den Verkäufer.
Nein. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch ohne Gemeinschaftsordnung bestehen. Dann gelten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, ergänzt durch wirksame Beschlüsse und gegebenenfalls einzelne Vereinbarungen der Eigentümer.